Na državnih kmetijskih zemljiščih zrasle garaže, hiše, parkirišča

Sklad kmetijskih zemljišč, ki gospodari z državnimi kmetijskimi zemljišči, je v začetku oktobra začel izstavljati račune za uporabnino za nelegalne objekte na nekaterih od teh zemljišč. Gre za večje lope, hleve, senike, a tudi garaže, prizidke, stanovanjske objekte, športne dvorane, skladišča in podobne objekte, ki stojijo na kmetijskih zemljiščih, uporabniki pa zanje nimajo sklenjene ustrezne pogodbe.

Sklad je uporabnikom izstavil skupno 2.700 poračunov za tri leta. Pri tem mora polovica prejemnikov plačati do 250 evrov (torej okoli 80 evrov za eno leto), pri nekaterih pa so položnice precej višje. Štirje uporabniki so prejeli položnice v višini med 20 in 30 tisoč evrov.

Večina objektov je starih, kar 80 odstotkov jih je bilo postavljenih pred nastankom sklada kmetijskih zemljišč leta 1993. Ne velja pa to za vse. Zadnja dva objekta sta bila po podatkih sklada postavljena v letu 2021.

Kako je mogoče, da so se tudi po ustanovitvi sklada na državni zemlji, namenjeni za kmetijsko rabo, postavljali različni objekti, ki nimajo zveze s kmetijsko rabo in katerih sklad ni dovolil? Kakšna je druga plat zgodbe – kaj torej pravijo nekateri prejemniki položnic, s katerimi smo govorili? Zakaj sklad stanja ni uredil prej? In od česa je odvisno, ali mu bo uspelo tokrat?

Nespoštovanje predpisov

Sklad gospodari z 72 tisoč hektari državnih kmetijskih zemljišč, kar je devet odstotkov vseh kmetijskih površin v naši državi. Praviloma jih oddaja v zakup za kmetijsko rabo. Na delu zemljišča sicer dopušča tudi nekmetijsko rabo, denimo za objekte in poslovne objekte, smučišča, funkcionalne površine (dvorišče, parkirišče, zelenica), a za to zaračunava uporabnino.

Sklad, ki ga od leta 2023 vodi nekdanja revizorka računskega sodišča Irena Tušar, je s križanjem evidenc geodetske uprave (Gurs) in terenskim pregledom vzpostavil register 3.500 nelegalnih objektov, za katere uporabniki ne plačujejo. Zdaj želi urediti pogodbena razmerja.

“Do trenutnega stanja je prišlo postopoma, predvsem zaradi nespoštovanja predpisov, večinoma še pred ustanovitvijo sklada leta 1993,” pojasnjujejo na skladu. Cilj je, da se stanje uredi in da se zemljišča uporabljajo v skladu z občinskimi prostorskimi načrti (OPN) in za kmetijsko rabo, pravijo. Opozarjajo, da je trenutno stanje nepravično do tistih, ki plačujejo zakup in uporabnino.

Velik del uporabnikov ne kmetuje

Uporabnike nelegalnih objektov na državnih zemljiščih lahko razdelimo v dve skupini. Skupno 60 odstotkov računov je bilo poslanih kmetovalcem, ki imajo zakupno pogodbo s skladom, a so tam postavili objekt, za katerega ne plačujejo uporabnine. Praviloma gre za lope, objekte za spravilo pridelka, tudi hleve. Kmetje torej plačujejo najemnino za zemljišče, ne pa tudi za objekt.

Trenutna ureditev zakupnikom zemljišč dovoljuje objekt v velikosti 20 kvadratnih metrov (za manjša zemljišča) oziroma 40 kvadratnih metrov, ki pa ne sme biti temeljen. V praksi pa gre praviloma za večje in pogosto tudi temeljene objekte.

V drugi skupini pa so uporabniki, ki sploh nimajo zakupne pogodbe s skladom. Tu gre v veliko primerih za lastnike sosednjih zemljišč, ki so se razširili na območje državnega zemljišča. Danes imajo tu stanovanjske objekte, prizidke, garaže, nadstreške in podobno.

Statistični podatki, ki nam jih je poslal sklad, kažejo, da skoraj polovica nelegalnih objektov stoji na Obali – v Kopru, Izoli in Piranu. “Za obalo je značilen visok delež zemljišč v lasti države zaradi zgodovinskih posledic, nacionalizacije in šibke denacionalizacije. Pomemben razlog je tudi v obmorski lokaciji sami,” na skladu odgovarjajo na vprašanje, zakaj Obala tako izstopa.

Višine položnic so zelo različne. Gre namreč za objekte različnih površin, poleg tega pa je višina uporabnine vezana na oceno tržne vrednosti nepremičnin na območju, kjer stoji zemljišče. Najvišjo uporabnino, skupno dobrih 35 tisoč evrov, je sklad odmeril uporabniku, ki ima skupno 4.342 kvadratnih metrov rastlinjakov in parkirišč.

Neenakopravno, nepravično

Na skladu na glasne očitke, zakaj se problematike lotevajo šele zdaj, odgovarjajo, da so k sklepanju pogodb pozivali že v preteklosti, a mnogi uporabniki za to niso pokazali zanimanja. To bi namreč pomenilo, da bi morali začeti plačevati tudi uporabnino. Po navedbah sklada pa tudi dejstvo, da so sodni in inšpekcijski postopki dolgotrajni, tu ni zanemarljivo. “Z zavlačevanjem postopka uporabnik odloži plačilo za uporabo in si zagotovi še dodatno obdobje brezplačne uporabe,” pravijo.

Dodajajo, da je za nekatere uporabnike sklad v preteklosti že sprožal tako sodne kot inšpekcijske postopke, da bi dosegel njihovo odstranitev. Leta 2013 je sklad na primer izvedel množični nadzor v občini Izola in prijavil 647 primerov nedovoljenega posega na zemljišču, a kot pravijo prijava primerov inšpekciji v tako množičnih primerih na znižanje števila neurejenih primerov objektov nima bistvenega učinka. Danes je v tej občini urejenih 170 objektov, ki so zavedeni tudi v Gursovi evidenci, pravijo na skladu.

Poudarjajo, da neurejeno stanje postavlja v neenakopraven položaj pogodbene stranke sklada, torej zakupnike, najemnike, kupce, ki so ravnali ali ravnajo skladno z vsemi predpisi. Uporabniki brez pogodbe so, kot pravijo, “neupravičeno obogateni tako v odnosu do lastnika nepremičnin, ki ne prejema primernega nadomestila za uporabo, kot tudi v odnosu do zakupnikov, najemnikov in kupcev državnih zemljišč.”

Obenem poudarjajo, da je vodstvo sklada dolžno urediti problematiko: “Opustitev te dolžnosti bi lahko povzročila očitke o negospodarnem poslovanju in neutemeljenem preferiranju določenih uporabnikov zemljišč.”

Do trenutnega stanja je prišlo postopoma, predvsem zaradi nespoštovanja predpisov, večinoma še pred ustanovitvijo sklada leta 1993.

Sklad kmetijskih zemljišč o nelegalnih objektih na kmetijskih zemljiščih

Tretjina jih je plačala, 500 jih ugovarja

V začetku oktobra je sklad poslal položnice in zaračunal uporabnino za pretekla tri leta. Obligacijski zakonik sicer dopušča, da bi to naredil za pet let, a se je sklad odločil za triletni poračun. “Višina uporabnine ustreza koristi, ki bi jo sklad s pogodbenim gospodarjenjem z zemljišči lahko prejel, hkrati pa je skladna tudi s finančnimi bremeni, ki jih pogodbene stranke skladu plačujejo za uporabo državnih zemljišč,” pravijo na skladu.

Do zdaj je bilo poravnanih 1.074 od 2.721 poslanih računov. Poleg tega sklad ugotavlja bistveno povečan obseg prejetih vlog za odkup zemljišč ter sklenitev zakupnih in najemnih pogodb. Je pa prejel tudi 500 ugovorov na poslane račune.

V nekaterih primerih naj bi sklad narobe izračunal površino objekta (od katere je odvisna višina uporabnine) ali celo narobe identificiral uporabnika nepremičnine. To so namreč delali na podlagi pregleda na terenu. “Sklad vsak ugovor vsebinsko obravnava, se do njega opredeli in izračun uporabnine po potrebi popravi ali izstavljeni račun stornira,” pravijo na skladu.

Pri vsem skupaj pa je pomembno, da je plačilo uporabnine le prvi korak. Gre namreč le za poračun za preteklo uporabo, ki pa ne pomeni legalizacije zatečenega stanja niti ne vzpostavlja pogodbene podlage za nadaljnjo uporabo zemljišča, pravijo na skladu.

Ugotavljajo, da mnogi uporabniki zemljišč in objektov želijo pogodbeno urediti odnos s skladom in si zagotoviti uporabo zemljišč in objektov v prihodnosti. Zato je dal sklad vsem uporabnikom možnost za ureditev pogodbenega razmerja uporabe zemljišč do 1. junija prihodnje leto.

“Naj pogledajo, kdo res obdeluje zemljo”

Med 2.200 uporabniki, ki so prejeli položnice, je tri petine takih, ki že imajo zakupno pogodbo s skladom, a so po navedbah sklada brez njegovega dovoljenja na njem postavili objekt.

Med njimi je Nevenka Peroša iz Nove vasi nad Dragonjo. Z možem na zakupljenem zemljišču sklada pridelujeta zelenjavo in sadje. Ker je njiva nekaj kilometrov stran od njunega doma, sta sklad večkrat prosila za dovoljenje za postavitev objekta za sortiranje in shranjevanje pridelkov. Posluha ni bilo, zato sta pred leti na lastno pest postavila štiri kontejnerje in nadstrešek, pravi.

Za zemljišče plačujeta po okoli štiri tisoč evrov letno, zdaj pa sta dobila položnico za triletni poračun uporabnine v višini 5.500 evrov (torej okoli 1.700 evrov letno). Ta teden sta se z možem pritožila, saj je znesek po njuni oceni previsok.

Drugi kmetovalec, ki obdeluje večji nasad oljk na Obali, a ni želel biti imenovan (ime in lokacija zemljišča sta znana uredništvu), nam je povedal podobno zgodbo. Še v času Jugoslavije sta z ženo zakupila z robidovjem zaraščeno zemljišče in z leti vzgojila nasad oljk. Okoli leta 2010 sta postavila še objekt iz panelov za orodje, ki po besedah sogovornika stoji na betonski plošči in je velik okoli 30 kvadratnih metrov. “Potrebovali smo objekt za orodje in stroje, s katerimi obdelujemo zemljišče, ki stoji nekaj kilometrov stran od našega doma,” nam je pojasnil sogovornik. Za objekt naj bi imela ustno dovoljenje sklada.

A kmet je zdaj dobil položnico za dobrih 600 evrov. Kot pravi, bo za enoletno uporabnino za lopo plačal skoraj toliko, kot plačuje za enoletni zakup več tisoč hektarjev kmetijskega zemljišča, na katerem ima oljke, in le malo manj kot znaša nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) za 120 kvadratnih metrov veliko bivališče ob morju.

Domnevna neodzivnost sklada

Razlog za večje nezadovoljstvo obalnih kmetov je verjetno tudi v tem, da je izračun cene narejen na podlagi površine objekta in tržne vrednosti nepremičnin na območju, kjer stoji zemljišče (uporabnina je izračunana kot dva odstotka zmnožka površine objekta in tržne vrednosti nepremičnin na območju). Tržna vrednost pa je v Ljubljani in na Obali precej višja kot na drugih območjih, kar pomembno vpliva na končno višino uporabnine.

Oba kmeta, s katerima smo govorili, pravita tudi, da sta se več let (skupaj z drugimi kmeti) trudila, da bi uredila stanje in legalizirala objekt, a posluha sklada ni bilo.

Kmeta z Obale je pred desetletjem obiskala inšpekcija. Po tistem je skladu poslal vso dokumentacijo za prijavo kmetijskega pomožnega objekta, a do danes po lastnih besedah ni dobil odgovora. Tudi s strani inšpekcije naj ne bi prejel nobenega zapisnika ali odločbe, ki bi kazala na to, da je z objektom kaj narobe. Glede na to, da je od prijave preteklo že desetletje, je smatral, da je stanje urejeno. Do oktobra, ko ga je presenetila položnica.

“Vsi, ki obdelujemo zemljišča, se zavedamo, da moramo skladu nekaj plačati, a smo jezni, ker smo razmerje poskušali urediti, pa se je ustavilo na strani sklada,” pravi sogovornik. Pristop sklada se mu zdi neprimeren. Meni, da bi morali pogledati, kdo zemljo dejansko obdeluje in dovoliti objekte za potrebe kmetijske pridelave. “Tudi mi opažamo primere, ko ljudje od drugod najamejo zemljišče v velikosti 500 ali tisoč kvadratnih metrov, potem pa tu postavijo prikolico in so vsako leto tu 14 dni na dopustu. Sklad naj pogleda, kdo obdeluje zemljo, sklad ima podatek, koliko kdo pridela,” pravi sogovornik. Sprašuje se, ali je državi in skladu sploh v interesu, da se ta zemlja obdeluje.

Vsi, ki obdelujemo zemljišča, se zavedamo, da moramo skladu nekaj plačati, a smo jezni, ker smo razmerje poskušali urediti, pa se je postopek ustavil na skladu.

Kmet z Obale o uporabnini za objekte

Sklad: Gre za neskladne gradnje

Tudi na skladu pravijo, da gre pri objektih, ki so jih postavili zakupniki, v veliko primerih za pomožne kmetijske objekte, a z njimi ne soglašajo, ker gre za neskladne gradnje.

“Razlog, da še niso evidentirani v zakupnih pogodbah, je večinoma ta, da niso skladni s pogoji veljavnih prostorskih aktov občin oziroma so bili kasneje dograjevani in niso več skladni z izdanimi soglasji,” pojasnjujejo. Kjer razmerij pogodbeno ne bo mogoče urediti, bodo pogodbe odpovedane, odstranitev pa bodo morali izvesti znani investitorji.

Poleg kmetovalcev je specifičen tudi primer lovskih društev, ki so z državnim skladom že dlje časa v sodni bitki glede lastništva zemljišč, na katerih imajo lovci postavljena krmišča in drugo infrastrukturo. Kot pravijo, so lovske družine ta zemljišča pred osamosvojitvijo kupile z denarjem od članarin, zato gre po njihovem za neupravičeno lastninjenje. Sklad pa nasprotno trdi, da sta zakonodaja in sodna praksa na strani sklada. Sklad je oktobra poslal račune za uporabnino tudi 24 lovskim družinam, in sicer za skupno 29 parcel in 37 objektov.

Iz lope na travniku stanovanjska hiša

Med objekti je tudi 161 stanovanjskih hiš. Po podatkih Gursa je bilo zadnje zgrajeno evidentirano stanovanje v enostanovanjski stavbi na zemljišču v upravljanju sklada zgrajeno leta 2010, in sicer v manjšem kraju v občini Koper.

Na skladu pravijo, da bo tudi tu legalnost posameznih objektov ugotavljal v postopku trajne ureditve razmerij. Na vprašanje, ali je tudi tu mogoče pričakovati zahteve po odstranitvi objektov, odgovarjajo, da je kategorija objekta, ki človeku predstavlja edino domovanje, tudi če leži na najboljših kmetijskih zemljiščih, ustavno varovana. To pa vseeno ne pomeni, da se lahko uporablja zastonj, dodajajo.

Iz njihovega odgovora izhaja, da je vsaj v nekaterih primerih do anomalije prišlo, ker ima uporabnik na podlagi stare pogodbe s Kmetijsko zemljiško skupnostjo v zakupu travnik, za katerega plačuje zakupnino. Na travniku pa je sprva stala lopa za shranjevanje orodja, iz katere je sčasoma ‘zrasla’ stanovanjska stavba.

Sklad objektov ne bo rušil, pravijo, bo pa tiste primere, kjer soglasje ne bo doseženo, reševal “z uporabo pravnih sredstev”.

Ključna bo politična podpora

Dogajanje pol leta pred volitvami dobiva tudi politično dimenzijo. Meira Hot, primorska poslanka koalicijske SD, je kmetijski ministrici Mateji Čalušić postavila poslansko vprašanje na temo zaračunavanja uporabnin. Kot pravi, je prejela več opozoril kmetov in drugih uporabnikov zemljišč. “Gre predvsem za primere, kjer so prejeli položnice, ki naj ne bi odražale dejanskega obsega uporabe zemljišča, kjer so se zneski bistveno povečali brez jasne utemeljitve, ali kjer obračun ni skladen z njihovimi obstoječimi pogodbami,” nam je pojasnila.

Kot je dejala, sogovorniki izpostavljajo tudi pomanjkljivo komunikacijo s skladom. “Odzivi bi naj bili počasni, pojasnila nejasna, kar pri ljudeh vzbuja občutek negotovosti in nemoči. Nekateri, zlasti manjši kmetje, opozarjajo, da bi lahko takšni nepričakovani stroški pomembno vplivali na ekonomiko njihovega dela.”

Od ministrice za kmetijstvo želi pojasnila o razlogih za takšne obračune, o merilih in o nadzornih mehanizmih, ki bi morali preprečiti neskladja.” Ljudje imajo pravico vedeti, kako je bila njihova uporabnina izračunana in pričakovati dosledno ter pregledno delovanje državnih institucij,” meni poslanka Hot.

Za številko 3.500 objektov se torej skriva raznolik nabor zgodb, ki terja individualno obravnavo. Kot je razumeti, bo sklad do 1. junija poskušal urediti primere, ki jih lahko uredi oziroma kjer je bila do zdaj ovira predvsem nepripravljenost uporabnika, da plačuje za objekt. 

Na mizi pa bo verjetno ostalo lepo število neskladnih gradenj, ki bodo trši oreh. Pri reševanju se bodo morale vključevati tudi občine. Veliko objektov se namreč lahko legalizira le s spremembo namembnosti zemljišča, ki pa je mogoča le s spremembo občinskega prostorskega načrta. V tem primeru bo morala občina zagotoviti tudi nadomestna kmetijska zemljišča.

Za vodstvo sklada bo ključna tudi podpora sveta zavoda, ki bo po 1. juniju odločal, kaj z nerešenimi primeri. To bo že po prihajajočih parlamentarnih volitvah, po katerih bi v primeru menjave vlade lahko sledila tudi menjava predstavnikov ministrstva v svetu sklada.